ACN Barcelona – Forcadell pronostica que la venda d’habitatges retrocedirà un 15% aquest 2023 a l’Estat i el preu ho farà en un 5%, segons conclou l’Informe del Mercat Immobiliari, Actualitat i Perspectives elaborat per la consultora i la UB. L’estudi ho atribueix als alts tipus d’interès i la reducció del crèdit bancari. De cara al 2024, el descens de les transaccions serà del 10% i el preu ho farà en un 3% ja que s’hi sumarà un menor creixement econòmic i una inferior ocupació. En el mercat de lloguer, l’estudi avisa que el control de preus ha “espantat” els propietaris causant una reducció de l’oferta. Així, Forcadell i la UB asseguren que a les grans ciutats hi ha deu interessats per cada habitatge de lloguer disponible que surt al mercat.
Dins de les compravendes d’habitatges, però, destaca l’augment que encara es percebrà entre l’obra nova durant el 2023 perquè comptabilitzen les unitats comprades sobre plànol al 2022. El motiu és que els comptadors van adquirir els habitatges a un preu superior al de l’any anterior juntament amb l’escassa oferta. Amb tot, a l’Estat la construcció de nous pisos arribarà als 105.000, molt per sota de la demanda potencial, que seria de 250.000.
De cara al 2024, l’estudi preveu que els tipus d’interès es mantinguin alts i que el primer semestre sigui pitjor que el segon, quan s’espera una certa reactivació, ja que en la segona meitat de l’any començaran a baixar, fins al 3,5% com màxim, i l’economia es reactivarà.
Una altra de les previsions és que els inversors s’allunyaran d’aquelles comunitats de l’Estat on hi hagi un major control del preu del lloguer. En aquest sentit, sosté que el mercat més perjudicat serà el de Barcelona i el més afavorit el de Madrid i Màlaga, tot i que avisa sobre el clima d'”inseguretat jurídica i escàs creixement econòmic” que farà que la inversió sigui inferior a la del 2022.
<strong>El control dels lloguers espanta els propietaris i en farà pujar el preu</strong>
L’informe de Forcadell i de la UB adverteix que la implantació d’un control en el preu dels lloguers “espanta” els propietaris, que han optat per retirar els seus habitatges del mercat i, per tant, l’oferta s’ha reduït excloent les famílies amb menys ingressos d’accedir a un pis. Una de les conseqüències serà que aquests pisos es desplaçaran cap al lloguer de temporada o d’ús turístic on encara sigui possible obtenir una llicència, com va passar el 2020 a Catalunya en la primera llei que regulava el preu del lloguer.
En el cas de Catalunya, serà més difícil després que precisament aquest dimarts el Govern aprovés una nova regulació que elimina les llicències turístiques permanents i estableix un permís de cinc anys renovable en 262 municipis, on es concentra el 90% del total, i condicionat a què no hi hagi un màxim de 10 pisos turístics per cada 100 habitants.
Respecte aquesta mesura, el professor titular d’Economia de la UB i director del Màster d’Assessoria, Gestió i Promoció Immobiliària, Gonzalo Bernardos, s’ha mostrat favorable a una regulació però no comparteix el contingut de la mesura promoguda pel Govern. A més, ha advertit que eliminar la llicència dels pisos turístics, de la qual ha dit que és un dret adquirit dels propietaris, no està “gens clar” que es pugui acabar duent a terme.
“Si van als jutjats, estic convençut que la podran mantenir”, ha indicat en la roda de premsa de presentació de l’estudi. A més, també ha criticat l’efecte que pot tenir en localitats costaneres on una de les principals activitats és el turisme. “Griparan el seu motor econòmic”, ha advertit.
Amb tot, s’espera el que el preu del lloguer s’enfili un 7,5% aquest 2023 per l’excés de demanda generat pels “escassos incentius” i les “noves penalitzacions” als inversors que vulguin comprar un habitatge per destinar-lo al lloguer. Aquesta situació farà que al 2024 la situació no millori i l’oferta continuï molt restringida. Una de les conseqüències serà que tot l’Estat el preu del lloguer augmenti un nou 3% i les habitacions a les grans ciutats ho facin un 10%.
Bernardos s’ha mostrat molt crític amb la Llei de l’habitatge impulsada pel govern espanyol i que es posés en marxa pocs dies abans de les eleccions municipals i autonòmiques del maig per captar vots entre l’electorat més jove. Per això, ha avisat que part del parc de lloguer pot anar a lloguer de temporada com, ha dit, ja està passant a Barcelona, on algunes immobiliàries acumulen el 30% d’ofertes d’aquest tipus. “I si la Generalitat o Ministeri regula el lloguer de temporada serà contraproduent”, ha continuat.
Segons el professor, un dels efectes que ha comportat la Llei d’habitatge és que els propietaris que tenien habitatges de lloguer donin ordres a les immobiliàries perquè rebutgin famílies i perfils que podrien ser declarats vulnerables. “En els últims anys, s’ha criminalitzat el propietari, Abans, quan un tenia un bon llogater no li pujava el preu, després de la Llei de la Generalitat del 2020 pensa que li pujarà tot el que pugui”, ha comentat.
En el cas de l’encariment del preu del lloguer a Barcelona, Bernardos l’ha atribuït a l’atractiu que té la capital catalana entre els estrangers que arriben per a emprendre amb un major poder adquisitiu, que disposen de salaris superiors als barcelonins i estudiants de famílies de rendes mitja-alta que opten per estudiar en universitats i escoles de negoci catalanes.
<strong>El mercat d’oficines de Barcelona tardarà almenys cinc anys a recuperar-se</strong>
Pel que fa el mercat d’oficines, Forcadell constata que ha entrat en una crisi que s’allargarà com a mínim cinc anys a Barcelona i tres anys a Madrid. L’informe es fixa especialment en el districte 22@, on hi ha un excés d’oferta de 350.000 metres quadrats, per sobre a l’existent entre 2008 i 2013.
El professor titular d’Economia de la UB i director del Màster d’Assessoria, Gestió i Promoció Immobiliària, Gonzalo Bernardos, s’ha mostrat partidari de poder combinar oficines i habitatges en els mateixos edificis. “És perfectament compatible, inclús desitjable”, ha dit. En aquest sentit, ha proposat que es puguin construir edificis molt més alts, de 30 plantes o més, amb els baixos ocupats per oficines i els pisos de dalt per coliving.
En qualsevol cas, ha rebutjat perdre espai destinat a oficines perquè, ha comentat, seria tancar la porta a inversions estrangeres en un dels tres “pulmons” econòmics de la ciutat, juntament amb La Sagrera i la Zona Franca, d’on ha dit que hauria de desplaçar l’activitat logística per encabir-hi més oficines.
Amb tot, ha admès que el 22@ presenta un excés d’oferta, que en part ha atribuït a la consigna que molts inversors donen a les startups que hi havia instal·lades, més encaminades a reduir despeses abans que augmentar ingressos. Bernardos també ha citat el teletreball com una altra de les causes i ha avisat que serà un dels aspectes que més es negociaran en els futurs convenis col·lectius dels treballadors. Per això, a apuntat cap a un mercat d’oficines més a la baixa i uns coworkings a l’alça.
Pel que fa als locals comercials, s’ha observat una reactivació aquest 2023 gràcies a l’impuls del turisme, una conjuntura que també serà favorable l’any que ve. L’informe situa el centre de Barcelona -com Ciutat Vella i l’Eixample- com els districtes més afavorits.
<strong>Els inversors, més interessats en les naus de Barcelona que de Madrid</strong>
Una altra de les conclusions de l’estudi és que els inversors tenen molt més interès en el mercat de naus logístiques de Barcelona que les de Madrid per la manca d’oferta i la baixa desocupació en aquests equipaments de l’entorn de la capital catalana, tot i que aquest percentatge podria augmentar fins al 4% el 2024 per l’evolució de l’economia espanyola.
